Berakhirnya era pembangunan masif

Penghapusan pencatatan saham (delisting) Evergrande menandai berakhirnya era pembangunan yang berlangsung secara gencar dan tak terkendali. Pada puncaknya, kapitalisasi pasar perusahaan ini melampaui US$50 miliar, dan permintaan terhadap sahamnya tercatat 46 kali lipat melebihi pasokan yang tersedia. Namun, pengembang tersebut justru menumpuk utang dalam jumlah fantastis, mencapai US$300 miliar, dan akhirnya mengalami gagal bayar (default). Proses kepailitan di Amerika Serikat serta perintah likuidasi dari pengadilan Hong Kong mengalihkan kendali manajemen kepada administrator eksternal sekaligus menyingkap "warisan" masalah yang ditinggalkan oleh grup yang telah bangkrut tersebut. Hingga kini, Evergrande masih memiliki sekitar 1.300 proyek yang belum rampung di 280 kota, sementara ratusan ribu pembeli dari kalangan masyarakat umum telah bertahun-tahun menantikan apartemen yang sebenarnya sudah mereka bayar.

Efek domino di Tiongkok

Runtuhnya perusahaan pemimpin pasar memicu reaksi berantai. Tak lama kemudian, raksasa lain di sektor properti Tiongkok, Country Garden dan Sunac, juga mengalami gagal bayar. Skala bencana ini sangat mencengangkan: Country Garden saja memiliki hampir satu juta unit apartemen yang pembangunannya terhenti di ratusan kota, dan kerugian semesterannya melampaui US$3 miliar. Pengembang tersebut terpaksa melakukan restrukturisasi utang sebesar US$14 miliar secara mendesak. Pengadilan Hong Kong telah memerintahkan likuidasi paksa terhadap enam pengembang nasional utama. Reaksi berantai ini cukup kuat untuk turut menjatuhkan pasar minyak dan bijih besi global.

Janji mesin penggerak yang tanpa henti

Semuanya bermula pada tahun 1998, ketika pemerintah Tiongkok mengizinkan pihak swasta untuk bebas melakukan jual-beli hunian. Urbanisasi massal memindahkan 480 juta orang ke berbagai kota. Ledakan pembangunan menjadi penggerak utama pasar komoditas global: Tiongkok mengonsumsi logam, semen, dan minyak dalam jumlah sangat besar. Pada akhirnya, kontribusi sektor konstruksi dan industri terkait melampaui 25% dari PDB Tiongkok. Penjualan lahan untuk pembangunan menjadi sumber pendapatan utama bagi anggaran pemerintah daerah. Sektor ini tampak seperti mesin penggerak abadi yang akan menopang perekonomian negara selama beberapa dekade.

Ilusi kekayaan berbasis beton

Selama lebih dari 15 tahun, harga perumahan di Tiongkok melonjak hingga enam kali lipat. Akibat jaring pengaman sosial yang belum memadai dan seringnya terjadi manipulasi pasar, apartemen menjadi sarana utama penyimpanan nilai bagi masyarakat umum. Masyarakat memandang properti sebagai pelindung yang andal terhadap inflasi, sehingga menginvestasikan hampir 80% dari total aset rumah tangga mereka ke sektor perumahan. Pada tahun 2019, nilai pasar real estate Tiongkok mencapai angka fantastis sebesar US$52 triliun, dua kali lipat dari ukuran pasar Amerika Serikat. Pihak berwenang secara rutin memberikan dukungan kepada pengembang melalui berbagai konsesi dan kredit murah setiap kali muncul tanda-tanda masalah, yang pada akhirnya memicu pembengkakan gelembung keuangan raksasa ini secara artifisial.

Kota-kota hantu yang sunyi

Sisi lain dari kegilaan pembangunan yang tak terkendali adalah fenomena kota hantu yang kini marak dibicarakan. Saat pasar sedang berkembang, para pengembang kerap membangun gedung-gedung pencakar langit tanpa memedulikan banyaknya unit yang belum terjual. Ketika kondisi pasar memburuk, kawasan-kawasan beton tersebut berubah menjadi monumen pemborosan. Seluruh kawasan permukiman baru kini terbengkalai dan kosong, dengan hanya sedikit jendela yang menyalakan lampu. Saat ini, jumlah unit apartemen baru di pasar mencapai dua kali lipat dari angka rata-rata historis. Menyadari besarnya dampak buruk situasi ini, pihak pengembang memangkas secara tajam volume pembangunan baru, yang tercatat turun sebesar 20% pada bulan-bulan awal tahun 2025.

Keanjlokan harga

Sejak semester kedua tahun 2023, harga rumah yang sudah ada (existing homes) terus menurun di hampir semua kota besar. Angka penjualan, jumlah pembangunan rumah baru (housing starts), dan luas bangunan yang rampung telah merosot ke tingkat terendah dalam 16 tahun terakhir. Para pembeli menahan diri karena sikap wait-and-see, sementara pengembang tidak dapat menaikkan harga. Mereka yang sebelumnya mengandalkan kenaikan nilai aset properti secara terus-menerus kini harus menghadapi kenyataan pahit: pasar mengalami kelebihan pasokan, permintaan lemah, dan penurunan harga kian cepat.

Tahun-tahun yang terbuang sia-sia

Kisah nyata dari warga biasa Tiongkok menggambarkan besarnya tragedi pribadi yang terjadi. Seorang warga Hefei menawarkan apartemen berperabot lengkap dengan harga sama seperti saat ia membelinya tiga tahun lalu—yaitu US$330.000—meskipun ia telah merugi US$80.000 untuk biaya renovasi; namun, para pembeli tetap menuntut potongan harga setidaknya 15%. Seorang wanita lain, Lili Zhang, berhasil menjual apartemen di Beijing yang ia beli pada puncak harga tahun 2016, tetapi hanya seharga harga beli awalnya. Dengan getir, ia menyimpulkan bahwa pembayaran cicilan selama sembilan tahun terasa sia-sia, seolah-olah tidak ada perubahan apa pun yang terjadi selama kurun waktu tersebut.

Berakhirnya era perumahan terjangkau

Akar krisis ini terletak pada keputusan pihak berwenang untuk membatasi penggunaan utang leverage oleh pengembang demi melindungi sistem perbankan. Harga hunian di kota-kota megapolitan melonjak hingga tingkat yang tidak masuk akal: di Shenzhen, pusat industri teknologi tinggi, harga rata-rata apartemen dengan dua kamar tidur pada tahun 2020 mencapai 43 kali lipat pendapatan tahunan sebuah keluarga—atau hampir US$900.000. Sebagai perbandingan, rasio serupa di New York hanya sebesar 10 kali lipat. Ketergantungan pada kredit membuat hunian menjadi sulit dijangkau oleh kalangan muda. Kebijakan Beijing yang memperketat batasan pinjaman memangkas modal kerja pengembang, sementara pembatasan di masa pandemi mendorong sistem tersebut menuju keruntuhan. Model penjualan properti sebelum bangunan rampung (off plan) pun praktis telah gagal total.

Bayang-bayang dari Jepang

Sejak mencapai puncaknya pada tahun 2021, harga apartemen di Tiongkok telah anjlok hampir 20%. Para ekonom mencatat bahwa sulit mendorong masyarakat untuk berbelanja jika aset terpenting mereka terus-menerus kehilangan nilainya dari bulan ke bulan. Kemerosotan sektor properti ini telah melumpuhkan aktivitas ritel dan investasi di seluruh negeri. Pasar real estat Tiongkok memang tidak runtuh dalam satu hari seperti yang terjadi di Jepang pada awal tahun 1990-an, tetapi krisis berkepanjangan selama lima tahun ini membawa risiko serupa. Tiongkok berisiko mengalami nasib yang sama dengan negara tetangganya itu dan terperosok ke dalam periode stagnasi ekonomi yang panjang, dengan harapan yang akhirnya pupus.